Осенью падают не только листья. Что происходит с ценами на недвижимость в столице после летних каникул? Влияет ли кризис и экономическая обстановка в стране на стоимость квадратных метров в Москве? И к чему привело ослабление рубля?
Осенью уже стало привычно ожидать роста цен на столичную недвижимость, но не в этом году. Конец третьего квартала текущего года порадовал снижением цен в среднем на полтора процента. На такую приятную неожиданность покупатели отреагировали повышенной активностью и удвоенным желанием обзавестись недвижимостью в новостройке. Посудите сами: осенью 2015 года было заключено всего 1,5 тыс. договоров, а в первый месяц осени нынешнего года количество договоров достигло 3 тысяч.

Повышение покупательской активности никоим образом не повлияло на стоимость квадратных метров. Застройщики не решились на повышение цен. Даже, наоборот, недвижимость стала доступнее на 1,5% в конце сентября по сравнению с предыдущим месяцем. Но не стоит радоваться раньше времени. В октябре цена за кв. м повысилась на 0,14% (в основном подорожание коснулось многокомнатных квартир). Средняя цена на 21 октября за один квадратный метр в однушке составляет 162 тыс. руб., в двушке – 154 тыс. руб., в трешке – 182 тыс. руб.

Зато количество предложений увеличилось в сентябре на 4% по сравнению с предыдущим месяцем, что составило 411 корпусов или чуть менее 2,4 млн квадратных метров. Если разделить эту цифру по категориям недвижимости, то на эконом-класс придется 10,1%, на комфорт-класс – 41,4%, а бизнес-классу остается 48,5%.

В сентябре средняя цена на московскую недвижимость эконом-класса находится на уровне 116 тыс. руб. / кв. м, квартиру комфорт-класса можно было приобрести за 148 тыс. руб., а за бизнес-класс пришлось бы отдать 247 тыс. руб.

Если динамику цен составить с учетом типа недвижимости, то можно увидеть интересную картину. В августе пользовалась спросом дорогая недвижимость, к которой относятся монолитно-кирпичные дома современного типа и квартиры количеством комнат больше трех. С наступлением осени на первый план вышло типовое жилье.

Похожая тенденция наблюдается и в отношении географической динамики уровня цен. В конце лета внимание потенциальных покупателей было направлено на центральную часть города и объекты, размещенные в западном направлении. В сентябре ситуация кардинальным образом изменилась, и такие престижные районы внезапно оказались в самом конце рейтинга. Более желаемыми стали те жилые объекты, которые располагаются в районе Северного округа, Северо-Восточного округа, за МКАД.

Что касается территориального разделения, то на центральную часть приходится самое дорогое жилье по средним показателям (669 тыс. руб. за один метр). Почти в три раза дешевле стоит недвижимость в западной части столицы — 252,7 тыс. руб. Самая дешевая недвижимость располагается в ЮВАО (140,3 тыс. руб.) и ЗелАО (91,9 тыс. руб.).

Застройщики не планируют останавливаться на достигнутом, что неудивительно. Самое большое количество предлагаемой жилой недвижимости пришлось на третий квартал, что обусловлено введением в эксплуатацию корпусов в уже отстроенных проектах.


 

Доступная цена, меньше площадь

В сентябре сохранилась тенденция застройщиков к уменьшению квадратуры. Данная установка распространяется и на апартаменты, и на стандартные квартиры. Более того, в сентябре был поставлен своеобразный рекорд: покупателям предложили апартаменты, общая площадь которых составляет всего 16 кв. м. Цена на данный объект – 2,3 млн руб. Среди квартир самый малогабаритный вариант стоит 3,2 млн. руб., а его площадь не превышает 22,1 кв. м.

«Сжатие» квадратных метров произошло и на рынке элитной недвижимости. В третьем квартале текущего года количество предлагаемых объектов сократилось на 5% (по сравнению с предыдущим периодом). По средним показателям недвижимость бизнес-класса можно приобрести за 565 тыс. руб./кв. метр.

Также отмечается снижение среднего показателя бюджета сделки на 5%, что в перерасчете на денежный эквивалент составляет 83 млн руб. Больше всего сделок в премиум-сегменте пришлось на четыре столичных района: Хамовники, Чистопрудное, Замоскворечье и Пресненское.


 

Берем курс на Новую Москву

На территории Новой Москвы появилось 233 новых корпусов, которые вмещают в себе 8,4 тыс. квартир. Львиную долю составляет комфортабельная недвижимость, оставляя жилью других сегментов всего 25%.

Средняя стоимость одного квадратного метра в этой части города составляет около 104-106 тыс. руб. По сравнению с предыдущим месяцем наблюдается динамика снижения на 2,5%. Жилье эконом-класса можно купить дешевле на 4,3 тыс. рублей за  квадратный метр. Недвижимость бизнес-класса в сентябре можно было купить за 144 тыс. рублей.

Уже сейчас можно говорить об увеличении остатков недвижимости, которую не получится продать на этапе строительства. Это относится в основном к объектам массового жилья. В данном случае участники рынка могут столкнуться с его перенасыщением и так называемым затовариванием. Такая ситуация создаст сложности в дальнейшем для девелоперов, деятельность которых направлена на наращивание земельных активов.